Liệu có xuất hiện đợt giảm giá bất động sản?

Chia sẻ tại Toạ đàm mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, dịch Covid-19 đang diễn biến căng thẳng tại Tp.HCM và các tỉnh phía Nam, thị trường BĐS đang ở trang thái "tạm lắng có kiểm soát". 

Các nhà đầu tư có kinh nghiệm trên thị trường đã chuẩn bị nguồn lực sẵn sàng cho đợt dịch lần này, và nắm bắt tình hình thị trường BĐS giảm khối lượng giao dịch. Theo đó, theo quan sát, đợt dịch lần này thị trường không diễn ra việc giảm giá bán ồ ạt. 

Có chăng, xảy ra ở phân khúc trên 20 tỉ đồng, một số NĐT chưa bán ra được thì chấp nhận giảm 3-5%. Tuy nhiên, mức giảm này trên cơ sở người mua phải đi thương lượng trực tiếp chứ trên giá rao cũng không giảm.

Cũng trả lời cho câu hỏi, liệu giá BĐS có giảm trong thời gian tới?, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đã phân tích 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, từ đó cho thấy, BĐS khó giảm giá bởi chi phí đầu vào không giảm đi, thậm chí tăng lên.

Theo ông Phúc, đối với các doanh nghiệp BĐS, yếu tố để cấu thành giá bán cơ bản bao gồm 5 yếu tố: Chi phí đất – Chi phí xây dựng – Chi phí lãi vay – Chi phí quản lý, vận hành doanh nghiệp – Lợi nhuận kỳ vọng.

Yếu tố đầu tiên - chi phí đất: Hiện nay, quỹ đất lớn để xây dựng căn hộ ngày càng khan hiếm, giá đất ngày càng tăng cao. Do đó, việc tìm kiếm quỹ đất xây dựng dự án căn hộ phù hợp với quy hoạch với giá bán hợp lý là không dễ dàng. Do đó, việc giảm chi phí giá đất thì gần như là điều khó xảy ra.

Yếu tố thứ 2 - chi phí xây dựng: chiếm 50% - 60% giá bán. Theo thời gian, tất cả chi phí nhân công, vật liệu xây dựng, thiết bị… đều tăng, chưa kể từ đầu năm nay, giá thép tăng tới 50%. Việc giá thành xây dựng tăng cao là nguyên nhân quan trọng khiến đầu ra của BĐS gia tăng. 

Chỉ có một số doanh nghiệp có công nghệ xây dựng tốt hoặc chủ động về công tác xây dựng (vừa làm chủ đầu tư, vừa làm nhà thầu xây dựng) mới có thể linh hoạt được chi phí xây dựng tốt, từ đó tiết chế được một phần giá thành tăng.

Theo các chuyên gia, nhu cầu mua ở và đầu tư trên thị trường BĐS còn khá lớn

Yếu tố 3 - chi phí tài chính (lãi vay): Phụ thuộc vào thời gian, tiến độ triển khai dự án. Hiện nay thủ tục pháp lý của các dự án BĐS ngày càng được nhà nước quy định chặt chẽ, đòi hỏi doanh nghiệp phải tuân thủ đầy đủ các thủ tục. 

Do vậy, thời gian triển khai dự án thông thường kéo dài hơn kế hoạch, khiến chi phí lãi vay tăng. Và chi phí này tiếp tục cộng vào giá bán sản phẩm.

Yếu tố thứ 4 - chi phí quản lý doanh nghiệp: Đây là chi phí doanh nghiệp có thể chủ động điều tiết lên/ xuống tùy tình hình thực tế. Tuy nhiên chi phí này chiếm không đáng kể trong cơ cấu hình thành giá bán.

Lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp: Tùy vào từng quan điểm của doanh nghiệp để quyết định những mức kỳ vọng lợi nhuận cao/ thấp khác nhau. 

Đặc biệt với phân khúc BĐS tầm trung cho người mua ở thực thì các CĐT thường điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận thấp hơn để có giá bán hợp lý nhất. Đa số các dự án này chủ đầu tư chỉ có lợi nhuận khoảng 10 – 15% trên doanh thu.

"Phân tích kỹ các yếu tố trên để thấy rằng, giá đất và giá xây dựng chiếm tỷ lệ nhiều nhất (khoảng 70%) để cấu thành giá bán là hai chi phí doanh nghiệp khó chủ động điều tiết được và luôn tăng theo thời gian thì việc giảm giá BĐS là điều rất khó. Đây cũng là lý do cho câu hỏi vì sao giá BĐS luôn có xu hướng tăng mà khó giảm", CEO Phú Đông Group nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, nhu cầu về nhà ở vẫn ở mức cao. Với mức độ gia tăng dân số đô thị hiện tại, nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực tế. 

Chẳng hạn ở Tp.HCM, dân số hiện tại khoảng 11-12 triệu người, bao gồm cả người lao động từ địa phương khác đến, song nguồn cung về căn hộ mỗi năm chỉ đạt 25.000-30.000 căn, đây là mức chênh lệch rất lớn. 

Thực tế cho thấy tỷ lệ hấp thụ của các sản phẩm trong đợt chào bán đầu tiên đạt trung bình 70-80, có dự án 90%. Theo đó, giá nhà tăng chắc chắn gây ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà nhưng tỷ lệ biến động này vẫn là thấp so với nhu cầu thị trường. Nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn trên thị trường BĐS.